2022년 9월 26일 조정대상지역 해제 이후 세금 변동 상황 정리

 

2022년 9월 26일 조정대상지역 해제 이후 세금 변동 상황 정리

부동산 규제 대상 지역인 투기지역 및 조정대상지역에 다가오는 2022년 9월 26일 월요일부터 세종시 이외의 모든 지방 지역이 조정대상지역에서 해제가 된다.

동시에 수도권 지역에서도 안성, 평택, 양주, 파주, 동두천이 조정대상지역에서 벗어나게 된다.

조정대상지역은 특히 세금규제와 관련이 있기 때문에, 거주 지역 및 투자 등에 관심이 있는 지역이 조정대상지역에서 해제가 되는 경우에는 세금 변화에 대해서 반드시 알아두어야 할 필요가 있다.

따라서 아래의 글을 참고하여 어떠한 변화가 있는지 알아보도록 하자.

 

 

 

조정대상지역에서 주택을 2채 이상 보유한 경우에는 종합부동산세(종부세) 계산 시에 일반세율(0.6~3%)이 아닌 중과세율(1.2~6%)이 적용이 된다.

또한 전년대비 과도한 세금 인상을 제한하는 세부담 상한도 150%가 아닌 300%를 적용한다.

하지만 만약 2채 중에서 1채가 조정대상지역이 아니라면 중과세율이 적용되지 않는다.

세부담 상한 역시 150%로 떨어지게 된다.

종합부동산세는 과세기준일이 6월 1일이라는 것이 중요하다.

6월 1일을 기준으로 조정대상지역인지를 판단하기 때문이다.

2022년 9월 26일부터 조정대상지역에서 해제가 된 경우라면 올해의 종부세는 이미 결정이 된 이후이기 때문에 당장의 종부세에는 변동되는 사항이 없다.

1세대 1주택자에게는 해당 주택을 양도할 때 양도소득세를 비과세(양도가액 12억원 초과분을 과세)하는 혜택을 주는데, 조정대상지역인 경우 2년 이상 해당 주택에 거주해야 혜택을 받을 수 있는 거주요건이 있다.

양도소득세는 취득일을 기준으로 보유기간을 계산하기 때문에, 취득할 때에 조정대상지역이었다면 양도하기 전에 조정대상지역에서 해제가 되더라도 2년의 거주 의무기간은 지켜야 한다.

하지만, 조정대상지역에서 해제된 후에 취득한 주택이라면 2년 이상의 보유 요건만 갖추어도 비과세를 받을 수 있다.

구체적으로 2017년 8월 3일 이후에 취득했고, 취득 당시에 조정대상지역에 있던 주택이라면 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 위해서 2년 이상 거주를 해야 한다.

 

이사 등을 이유로 1세대가 일시적으로 2주택이 되는 경우에도 1세대 1주택과 같은 양도세 비과세 혜택을 부여한다.

이 때, 종전주택을 3년 안에 팔아야 하는데, 양쪽 모두 조정대상지역에 있는 경우에는 종전주택을 2년 안에 팔아야 비과세를 얻을 수 있다.

만약 신규 주택을 취득하기 전, 종전주택이 조정대상지역에서 해제가 된다면 종전주택 처분 기한은 2년이 아닌 3년이 적용되어진다.

다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때에는, 주택의 개수에 따라 2주택은 20%p, 3주택 이상은 30%p를 기본세율에 중과해서 양도세를 계산하게 된다.

이에 따라서 보유주택 지역이 조정대상지역에서 해제가 된 이후에 양도를 한다면 이러한 중과세를 피할 수 있다.

단, 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지는 중과유예가 시행되고 있기 때문에, 다주택 양도세의 조정대상지역 구분에 대해서는 당장의 의미는 없다.

조정대상지역에서 해제된 지역의 주택을 취득하는 경우에는 취득세 중과세율이 적용되지 않는다.

1세대 1주택의 취득세는 취득 금액에 따라 1% ~ 3%의 기본 취득세율이 적용이 되지만, 1세대가 조정대상지역에서 2번째로 취득하는 주택의 취득세는 8%, 3번째로 취득하는 주택의 취득세는 12%로 세율이 크게 증가하게 된다.

하지만 조정대상지역에서 해제가 된 지역의 주택, 즉 비조정대상지역 주택은 2번째 주택까지 일반세율이 적용이 되고, 3번째 취득시에 8%, 4번째 이상부터 12%의 취득세율이 적용이 된다.

 

 

분양권 취득시에 주택수의 판정은 분양권 취득일을 기준으로 하지만, 조정대상지역에 대한 판단은 주택 취득일을 기준으로 삼는다.

예를 들면 1주택자가 취득한 분양권이 취득 당시에는 조정대상지역이었지만, 준공 후에 잔금을 지급하거나 등기를 접수하기 전에 조정대상지역에서 해제가 된다면 2주택이라고 해도 8%가 아닌 기본세율로 취득세를 낼 수 있다.

잔금 지급 또는 등기 이전에 조정대상지역 여부인지를 반드시 잘 체크해야 한다.


조정대상지역에서 해제가 된 지역의 주택을 증여받을 때에도 취득세의 부담이 크게 줄어들게 된다.

다주택자가 조정대상지역의 시가표준금액 3억원 이상의 주택을 증여로 취득하게 되면, 취득세는 12%로 부담을 해야한다.

하지만 이 주택을 조정대상지역 해제 이후에 증여를 받으면 시가표준액과 관계없이 3.5%의 취득세율이 적용이 된다.

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